リフォーム、建て替え、売却、相続対策まで全部任せて、所有しているすべての不動産を最適な状態にすることに成功

  • 空いた土地に賃貸アパートを建てるにあたり、どのような建物がいいかを相談。
  • 他に所有している土地を含め、ほとんどの資産が父の名義なので将来の相続税が心配。
  • 土地を活用しようにも、そのための資金やプランを考える余裕がなく、とりあえず保留にしている状態だった。
  • これらの悩みをトータルで相談できたことで、土地活用、借入、税金対策など全ての点で最善の施策を提案してもらえた。

ご相談内容

  • きっかけは姉夫婦の引っ越しによって空いた土地に賃貸アパートを建てようと思ったこと。
  • 利用状況が異なる複数の土地があるが、それらについてもいずれ対応を考えるつもりだった。
  • もしもの時にかかる相続税も心配だったが、まとめて相談できる会社があるとは思っていなかったので最初の相談では話さなかった。

コンサルティングのご提案と実施内容

お話を伺った当初は、空いた土地の活用方法についてのご相談でしたが、色々なお話を伺ううちに、実は他にも活かせていない土地が複数あり、所有者や依頼者の事情、相続税などの点で後々問題となりそうな点が多々あることがわかってきました。その為、まずは全ての資産を洗い出すことからスタート。
その上で、ご両親、ご依頼主双方の現状や希望を踏まえ、資産活用によって収入を増やすこと、所得税・相続税の節税対策をすること、をポイントに各資産ごとの有効利用法を検討。建て直し、リフォーム、売却した後に教育資金の非課税枠を利用して生前贈与を行うなど、それぞれの土地ごとに最善の活用方法を提案しました。
提案の判断材料として、賃貸経営をする場合の建築プラン及び収支計画書、売却する場合の土地価格査定書を作成し、具体的なイメージが持てるようにしました。
また、そのプランの実施前と実施後の税額を比較する試算書を見ていただき、節税効果の大きさも数字で見ていただけるようにしました。
一般的に、複数個所でアパートローンやリフォームローンを組む場合、2カ所目、3カ所目のローンは最初の借入ほど良い条件とならないため、まずはどの物件から手をつけるかなど、最も損がでないような進め方の順序やタイミングにも気を遣いました。

他にも、双方の相続に関するご要望を満たすため、特定相続人の遺留分放棄の許可を家庭裁判所に申立てすること、お父様が亡くなった場合に備え「公正証書遺言」の作成、高齢のお父様に代わって依頼者様が資産管理を行えるように「財産管理委任契約」の作成、将来、認知症などによってお父様の判断力が低下した場合に備え「任意後見契約書」の作成などを提案し、作成のお手伝いもいたしました。

上記に加えて、土地活用以外の相続税対策として、生命保険や家族信託、養子縁組などを利用した節税方法のアドバイスも行いました。

コンサルティング結果

お客様がお持ちの不動産資産を全て洗い直し、依頼者様やご両親様の現状を踏まえた上で、各資産ごとに最有効利用プランを考え、賃貸経営をする場合の建築プラン及び収支計画書、売却する場合の土地価格査定書などを作成。さらにそれぞれのプランを実施した場合、どれくらい相続税の節税効果があるのかを見ていただくために実施前と実施後の税額を比較する試算書を作成し説明、それぞれの施策を完了までお手伝いしました。

ご両親様の自宅として使用していた土地・建物
ご自宅2部屋(ご両親様宅及び依頼者ご家族様宅)、賃貸8部屋のご自宅賃貸併用マンションへ建て直すことが最も効果的であるという調査結果を報告しご承認いただきました。エレベータや広いバルコニーなどを設置したいというご家族様のご要望に沿ったプランニングを実施し、ハウスメーカーをご紹介し高級仕様の重量鉄骨造のマンションの建築までをすべて支援。

依頼者ご家族様の自宅として使用していた土地・建物
クリーニングや張り替えなど原状回復を行い戸建て賃貸として貸し出すのが効果的であるという結果を報告。原状回復を実施する箇所やその内容などをプランニングし、原状回復業者の手配及び見積もりの精査も実施。

祖父母から相続したお母様が1/3の権利を所有していた土地
お孫様へ財産の一部を贈与したいというご両親様のご要望を踏まえ、権利を売却して売却代金の一部を教育資金の非課税枠を使ってお孫様へ生前贈与することを提案、残りはご両親様の老後の生活費へあてることに決定。

依頼者様がご商売で使用していた建物
リノベーションして事業用賃貸として貸し出すことが効果的であるという結果を報告。リノベーションプランを作成し内装業者の見積もり精査なども実施。

上記以外の資産
現状維持が最も効果的であると判断して報告。

お客様の声

豊島区で両親の代から商売していた関係で、土地をいくつか持っていました。
遊んでいる土地も多く、資産が父に集中していたことから、相続対策、土地対策、税金対策などいろいろと考えることも多かったです。
そんなとき、父が現役引退したのをきっかけに、相続のことも含めて土地活用を考えようという話になりました。

そこでいくつかのハウスメーカーに相談し、提案してもらったのですが、どうもしっくりこなくて、他をさがしているときに、テラコーポレーションさんと出会いました。​
「コンサルタント」と聞いて、はじめはなんだか胡散臭くも感じたのですが、話を聞いてみたら、それまで別々の会社に頼もうとしていた「相続」「土地活用」「リフォーム」全てをまとめてお任せできるということで、興味がわきました。それでも、土地の所有者本人である両親はなかなか信用しなかったのですが、10回以上も足を運び、親身になって時間をかけて話をしてくれたことで、最終的には両親の方が積極的にテラコーポレーションさんにお任せすることに賛成してくれました。

テラコーポレーションさんにお願いしてからは、税金のこと、融資のこと、所有している土地や区分マンションのことなどをすべてお任せできたので、商売しながらの身としてはとてもありがたかったです。こちらが今やらなくてもいいと思っていた部分も、長い目で見てどうなのかのアドバイスを頂けたり と、とても心強かったです。

リフォーム、建て替え、相続対策と、こんなにトントン拍子に終わるとは思っていなかったので、すべてお任せできる会社に出会えて本当によかったと思っています。

コンサルタントから

こちらのお客様は次の3点をポイントに、各資産ごとの最有効利用を検討することを提案しました。

①資産活用によって収入を増やす(所得税の節税も併せて検討)
②相続税の節税対策をする
③ご両親様・依頼者様が共に納得できる相続の仕方を決める

そのために、お持ちの不動産資産を全て洗い直し、依頼者様やご両親様の現状を踏まえた上で、各資産ごとに最有効利用プランを考え、賃貸経営をする場合の建築プラン及び収支計画書、売却する場合の土地価格査定書などを作成。さらにそれぞれのプランを実施した場合、どれくらい相続税の節税効果があるのかを見ていただくために実施前と実施後の税額を比較する試算書を作成し説明しました。

結果として、ご両親様が居住されているお土地の活用をすることが、資産形成と相続税の節税に最も大きく影響することが判明したため、まず全体の計画に最も影響するご両親様がお住まいになっているお土地を現在のご自宅のみから賃貸併用住宅に建て直すかどうかを最初に検討することを提案、上記の土地以外に所持されている他の資産についても、一つ一つ活用方法を細かく提案しています。

テラコーポレーションでは、お客様にとって最も良い土地活用プランは何かを見つけ出すために、ご相談の背景にある様々なご事情や、お客様がお持ちの不動産以外の資産についてもお聞きして、最終的に最もご希望に沿うプランを作ることに注力しています。

色々なことをまとめて「相談・解決」できることが、私たちテラコーポレーションの強みです。どこから手をつけたら良いのかわからない、最初の一歩が踏み出せないという方は、お気軽にご相談ください。