第一種低層住居地域での賃貸住宅経営事例

建築概要

  • 建築面積:85.99㎡
  • 木造パネル工法
  • ハウスメーカーM社施工

共用部分設備

  • SECOMセキュリティー(各住戸)

ポイント

【建物について】

  • 建設予定地がクライアント様のご自宅の隣地であること
  • 第一種低層住居地域で建物の高度制限(10M)が厳しい

等の理由から、外観や内装のデザインを考慮した上で、建物の構造上、最大限空間利用をすることが可能な建設会社を
選定致しました。
敷地の形状上、南側は条件が良く魅力的な部屋が作りやすいのですが、どうしても1階の北側が小さい上に通風・採光が取りづらいお部屋しかプランできない状況でしたので、2階の北側とメゾネットで1部屋になるように設計致しました。
どうしても暗めになる1階には寝室や水廻りを配置することで、暗いと言うよりは落ち着くというように捉えていただけるよう配慮し、リビングなどメインの生活空間は条件の良い2階に持っていくことで住み心地の良いお部屋を目指しました。
また、2階の一部分が南向きになるように設計を工夫し、日当たりの良いスペースをつくり、そこにアクセントタイルを貼ったサンルームを設けて洗濯物を干せるスペースも確保しています。
南側のお部屋は1,2階ともリビングで3.5M以上の天井高があり開放感のある造りに。また全ての部屋に階段付きのロフトか腰高までの大規模収納スペースを設けることで充分な収納量も確保しています。

【建物費の削減およびコンサルティングの成果について】

※現金でのお支払いにて融資の条件交渉のお手伝いは無し。

※メゾネットの室内階段をオーダー仕様に変更、外壁に高級タイルをセレクトしデザイン力とメンテナンス性能をアップ致しました。
外構工事は建設会社の発注から外し、プランニングを弊社が行い工事のみ工務店を使うことで工事費を大幅に下げ、前述の追加費用も含め当初の予算の範囲内に抑えています。

※公道から建物に入るところの私道部分の外構計画の予算の振り分けを見直してコストダウンを図りつつ、費用対効果の高い間接照明に関しては弊社のライティングデザイナーが賃貸ではほぼ使われないデザイン照明をセレクト。
アプローチ部分を明るく、おしゃれに演出しています。

ギャラリー

オーナー様の声

今回の計画地は少し前に購入したもので、自宅の隣の土地になります。
一度は自宅の敷地と隣の敷地を合わせて賃貸併用住宅を建てることも検討はしたのですが、自宅を建ててまだそれほど経っていないので今壊すのはちょっと勿体無いと思ったのと、私が音楽関係の仕事をしており、防音などを考えるとやはり自宅と賃貸は別々の方が良いのではないかと思った事から、取り敢えず今回は隣の敷地だけに賃貸アパートを建てることに決めました。
ただ、隣の敷地だけだと狭いので、なるべく敷地を目いっぱい使って少しでも賃貸部分の面積を増やす設計力のある建設会社に頼もうと思っていて、ポータルサイトに登録して色々な会社から建築プランと見積もりを出してもらっていました。
しかし、どの会社も提案内容はそんなに変らずどうしたものかと思っていたところに、TERAさんからお電話をいただいて色々とお話を伺いました。お会いしてこちらの要望を伝え、プランを出していただくことになりましたが、正直な所、期待半分諦め半分といった気持ちでしたね。
ですので、プランを見せていただいた時には正直驚きました。とにかく空間設計が良く出来ていてスペースを使い切っているって印象でした。うちの土地は法律で建物の高さが10mまでと決められているので、天井高を考えると3階建てはきつくて2階建ての1択だったんですが、その場合10mだと逆に少し高さが余るんです。その少しの余裕がスキップフロアによって腰高の大型収納部屋とか階段付きのロフトになっていました。間取りの説明を受けたのですが、ジグソーパズルを見てる感じでしたね(笑)
ロフトや収納スペースが増えた分、最終的に残っていた他の建設会社の見積もりより若干高かったのですが、「競合物件に対して優位が保てる魅力的なプランニングをしておくことが、建物が古くなってきた時にこそ役立ちます」とおっしゃったコンサルタントさんの言葉には充分な説得力がありました。
それでもTERAさんに何度もプッシュしていただいて、限界まで値引きしてもらったとは思っています。建設会社の担当の方が今期一番の値引き幅ですと言って苦笑いしていたのは本当の話かなと。
採算を少しでも上げるためにTERAさんに相談した結果、月々は自主管理にして入居者の募集と契約、退去時の原状回復だけお願いすることにしました。
おかげさまで直ぐ入居者も決まり、まずは順調に滑り出しております。ありがとうございました。

コンサルタントより

今回の案件はとにかく建築条件が厳しく、限られた敷地を如何にして有効活用するかというところに注力致しました。
ただ、周辺は高級住宅街で最寄り駅からも近い立地であることから、魅力的な物件を建てることができれば賃料に反映させられる案件でしたので、費用対効果を見つつ大型収納を増やしたりサンルームを造ったりして物件の価値を高める工夫がどれだけできるのかというところが勝負だったと思います。
その甲斐あってB号室(2階南側、最もロケーションの良いお部屋)に関しては、当初クライアント様にご提出した収支計画書より1万2千円賃料を上げて契約する事に成功しました。
元々クライアント様は木造に比べ鉄骨造の方が耐震性能が高いのではないかというお考えから、軽量鉄骨造での建築を検討されていたのですが、工法によっては軽量鉄骨造より木造の方がむしろ耐震性能や防火性能が高くなることもありますというご説明をさせていただきました。
耐用年数の差から、長い期間(30年以上)でのローンをご希望される場合は軽量鉄骨の方が融資を受けやすい部分はありますが、それも木造で30年以上のローンを組む方法もありますし、逆に償却期間が短いことから当初の収支を重視する場合は木造の方が有利に働きます。
加えて、敷地の形状に沿ってなるべく建ぺい率や容積率を使い切りたい場合などは、圧倒的に木造の方が適していますので、今回は木造パネル工法を選択致しましたが、魅力的な建物を建てることができたと自負しております。
竣工おめでとうございました。