賃貸経営コンサルティングご活用事例 – 板橋区のお客様

建築概要

  • 建築面積:174.09㎡
  • 木造在来工法2階建
  • 個人工務店E社施工 

共用部分設備

  • 宅配BOX
  • 防犯カメラ

ポイント

【建物について】

  • 建物の老朽化が激しく、リノベーションしたとしても、新築した場合と比べ7割以上のコストがかかること。
  • 建設予定地が都営三田線の志村3丁目駅徒歩8分という、東京23区内の中では賃料が低めのエリアであること。
  • ご自身が住まわれる予定がなく、将来的に売却する可能性もあること。
  • クライアント様がまだお若く、現時点で相続対策はまだ優先ではないとお考えになっていらっしゃること。

等の理由から、建築費を抑えつつ減価償却を多めに出して早い時期により多くの収入を得ること、万一の売却の際には解体費を安く済ませられることを優先し、工務店建築の木造アパートを建てるご提案を致しました。
当該建築地及び建物を叔母様からご相続されたため、相続権があった他のご親族様への配慮から叔母様がお住いになられていた1階を残し2階部分を増築する方向でご検討されていましたが、1階を残す形でリノベーションしても現在の老朽化の度合いから考えて、ほぼ10年以内に増築部分の2階も含め全て建て直す必要があることなどデメリットが大きいことをご説明したところ、新築することに決まりました。

【建物費の削減およびコンサルティングの成果について】

※工務店と価格交渉を行い、外構デザインやプレゼンボードの作成等は当社が行うという条件でぎりぎりまで下げてもらいました。元々クライアント様は当社と大手ハウスメーカーS社とでご検討されていたのですが、同じ木造の準耐火構造で見積もり金額の差が1,500万円位あったそうです。(総建築費用の約35%相当)

※クライアント様は建築費の3割程度を自己資金でお支払いいただけたのですが、たまたまご自身で営まれている事業を一つ精算されたところでもあり、決算内容が余り良い状況ではありませんでした。元々ご自営の方は会社員の方に比べ融資が通りにくい傾向にありますが、決算内容が良くないと更に厳しくなります。そこでクライアント様に事業内容をヒアリングした上て、金融機関の決済責任者に業績不振で事業を精算した訳ではないこと、当該事業は建築費を抑えたこともあり、優良物件として多くの収益をあげられることなどを説明して、金利10年固定0.9%の条件で融資を獲得致しました。

ギャラリー

オーナー様の声

元々は叔母が住んでいたところで、叔母に子供がいなかったので私が土地と建物を相続しましたが、1年半くらい放置している状態でした。
私は4人兄弟で、一番叔母と親しかった私が叔母の遺言で相続することになりましたが、叔母の家を壊してアパートを建てることになると他の兄弟が余り良く思わないだろうと思って、始めは元々あった平屋に2階を増築することを考えていました。
たくさん建設会社が加盟しているポータルサイトに問い合わせたのですが、リノベーション希望であることを登録したらどこからも全然連絡が来なくて、唯一連絡があったのがS不動産さんとTERAさんでしたね。
TERAさんにお会いした時に、「この状態ですと2階を増築するのと新築の2階建てを建てるのと費用が余り変わらないですよ。」と言われ、全部壊して新しくアパートを建てた場合の見積もりを出してもらったのですが、実際S不動産に出してもらったリノベーションのお見積もりと1千万円ほどの違いしかなくて、それなら新築で建てないと勿体無いと考え直したんです。
自分自身が住まない事と建てる場所を考えると、工務店を使った木造建築でなるべく建築費を抑えて建てるのが良いのではないかとTERAさんから提案が有り、私も同じ意見でしたのでその方向で進めることにしました。
一応、各建設会社から再度お見積もりを取ったのですが、やはりTERAさんのご提案が価格と内容のバランスが一番良かったので、そのままTERAさんにお願いすることになりました。
建築期間中、近隣から工事の騒音などでクレームがあったのですが、施工会社の担当者が話に行っても話がまとまらなかった時に、今後の進め方について赫さんから同様のケースの一般的な事例や判例について話を聞けたことと、話し合いの場にご同席いただけたのはとても助かりました。ありがとうございました。
建物が建ってここからが大事だと思いますので、今後ともよろしくお願い致します。

コンサルタントより

今回のケースで一番の課題は融資でした。
ご自宅を建てる場合と比べると、アパートの場合はよりシビアに事業性を見られるところがあり、たまたまお店を一つ閉店したあとで直近の決算が赤字になっていたのがマイナス評価を受けてしまい、良い条件で審査を通すのが厳しい状況でした。
本業の業績が良くないと、資金不足になった時にアパートの収入から補填するのではないかと思われてしまい、アパートのキャッシュフローが赤字になる可能性が高いとみなされるためです。
10年固定の金利が3%を超えるような金融機関であればすんなり通せたのですが、それでは弊社がアパート経営をする上で推奨しているイールドギャップ(事業内容が優良かどうかを判断する基準の一つ)の最低ラインを下回ってしまう状況でしたので、コンサルタントとして建築をお勧めできないという話になってしまいます。
もちろん安い金利を出せる金融機関も有ることは有るのですが、今回の様なケースの場合、普通に担当者から話を持っていっても断られてしまうため、日頃のお付き合いで決裁権者の方に直接話を聞いていただけるところに打診を致しました。
ほとんどの金融機関で断られましたが、一行だけやり方次第で何とか審査を通せる可能性があるという話があり、クライアント様にも情報の開示と先方へ説明する上での筋書きの作成にご協力いただいた結果、何とか10年固定で1%を下回る金利での融資を獲得することができました。
弊社が当該金融機関で融資をうけて建築した賃貸物件が高い入居率を維持していたのが、担保評価の見直しの決め手になったと聞いております。
今後とも優良物件を建てていくことに一生懸命取り組んでいきたいと思います。