OWNERS FIRST

賃貸経営コンサルティング

「大家(オーナー)になる=不労所得が得られる」ではありません
一度建てたらやり直すことはできないからこそ、プロのアドバイスを。

賃貸事業の企画・立案・実施には幅広いジャンルの知識とそれを駆使することのできるブレーンが必要です。
私たちテラコーポレーションのコンサルタントは「CFP®・建築士・宅地建物取引士」をはじめ様々な資格をもっていることはもちろん、その知見を駆使し多くのお客様を成功に導いたコンサルティングチームが、最初のご相談から建築後まですべてサポートいたします。

オーナー01

いざ自分で進めてみようとしたら
計画が不安になってきた
本当に、今建て替えるべきなのか

  • 建設会社は「大丈夫です」としか言わない
  • 仲介会社は結局、土地売却に話を持っていく
  • 管理会社には大規模修繕の提案ばかりされた
スタッフ

オーナー様のご要望やご事情に合わせて

建て替えの妥当性と
タイミングを検証します

オーナー02

色々な建設会社に話を聞いたが
どこにしたら良いか決められない

  • ハウスメーカーに任せたらありがちな建物になりそう
  • 建築家に頼んだらオシャレだけど住みにくくなりそう
  • 確かに安いけど名前を知らない会社には頼みづらい
スタッフ

事業計画の実施に適した建設会社を

複数選定して
内容とコストを精査します

オーナー03

建てるのはいいけれど
後々困らないように万全を期したい

  • 築年数が古くなっても借り手が付くのか心配
  • ライバル物件との差別化ってどうしたらいい?
  • 入居者の審査はどうやってすればいい?
  • 投資額と借入額の適正値がわからず心配
  • 次世代への相続のことも考えておきたい
スタッフ

賃貸事業を始める前に

考えておかなければならない
ことをアドバイスいたします。

スタッフ

これらのお悩みを同時進行で解決します

ニーズの調査とエリアでの差別化を企画

  • 独自の市場調査により入居者ターゲット層を選定し、事業計画化
  • エリアの特性に適した用途を判断
  • オーナー様の想いや好みにも配慮して建物や外構のプランを提案

工事見積もり額の公正な分析

  • 建築士が工事見積もりを精査、建物の質を保持しながら代替品による減額を提案
  • コストを「かけるべき部分」と「落として良い部分」の診断
  • 建設会社ごとに異なる外壁材や設備機器について独自の基準で品質を評価、見積条件を均一化

建設会社の選定と比較

  • 事業計画の実施に適した建設会社の候補を複数選定
  • 設計者と施工者を同じ会社にするか、分離発注にするのかを検討しアドバイス
  • 各社プレゼン(設計内容、見積もり額等)の比較と分析から、最適な建設会社を選定・推薦

金融機関の選定と借入条件の交渉

  • 事業内容とオーナー様の属性をもとに最適な金融機関を選定。各金融機関の決済責任者とのパイプを生かし、より良い条件での融資が受けられるよう交渉
  • 建築後は、オーナー様のライフプランや資産状況等を鑑み返済方法の見直しや他行での借り換えをアドバイス

このような方にご利用いただいています

  • いろいろな建設会社のモデルルームを見たがどこも良さそうに見えて選べない
  • 複数の建設会社からプランや見積りをもらったがどこにしたら良いのかわからない
  • ハウスメーカーは高いし、工務店は知っている会社がない。費用を抑えつつ良い建物を建てる方法が知りたい
  • そろそろ相続のことを考えなければならないので相続対策を踏まえた良い提案をして欲しい
  • 使っていない土地や部屋があるので有効活用したいがどんな建物を建てたらいいのかわからない
  • 賃貸経営が厳しくなっていると聞くので他と差別化できる提案が欲しい

賃貸経営の成功に必要な4つのポイント

  • 事業費は、漏らさずすべて
    計算に入れておく

    土地の調査にかかる費用、設計・工事に関する費用、各種申請にかかる費用、登記にかかる費用、地盤改良費等の建物以外にかかる費用、引っ越しや仮住まい等の諸経費などをすべて洗い出し計算に入れておきましょう。

  • 的確かつ将来を見据えた手堅い
    賃料設定と長期的な管理体制

    建築エリアにおける賃貸ニーズと競合状況を加味した現実的な賃料設定、安定した入居者確保のための管理体制まで綿密な事業計画を立てましょう。

  • 複数の金融機関を比較し、
    長期的視野で借入先を決める

    メガバンクから地銀・信金・信組・ノンバンクに至るまで広く視野に入れる、固定金利・変動金利を比較する、状況の変化に対応するための借り換えや繰上げ返済の可能性などを考えておきましょう。

  • 長期的なランニングコストを
    すべて計算に組み入れておく

    管理費用だけでなく、水道光熱費や修繕積立金、各種点検費用や税金、申告費用なども計算に入れておきましょう。

テラコーポレーションのサービス内容

マーケティング調査とコンセプト提案

事業の成功へ向け、マーケティング調査、及び募集条件の提案

  • 近隣競合物件のリサーチと事業計画への反映
  • テナント需要動向のリサーチと事業計画への反映
  • 現時点での賃料調査、将来予測(築10年以降)

提案された設計内容の精査

設計内容の検証と合理的なコストダウンの検討

  • 入居者ニーズをしっかりと捉えた基本設計の提案
  • 付加価値の検証とコストバランス調整
  • 資金対策を考慮した適正事業規模の検証

スケジュール管理

建設会社の選定・着工~完成・入居者の募集~賃貸契約~入居までしっかり管理

  • 設計計画書に則りスケジュール管理(基本計画・デザイン・選定・見積分析など)
  • 資金調達のスケジュール管理(金融機関のリサーチ含む)
  • テナント募集のスケジュール管理(募集のためのパース作成や誘致テナントとの事前交渉を含む)

建築コスト・施工チェック

品質と価格、将来性などを考慮したプロの検証

  • 施工現場の監理・監督、施工現場の抜き打ちチェック
  • 竣工後の日常メンテナンスと大規模修繕のコスト想定を算出
  • 老朽化を和らげる定期的なメンテナンス
  • 15年後を目途に大規模修繕するための積立ての検証

総合事業収支マネジメント

資金調達~相続対策を考慮し・収支計算をしっかり検証

  • 長期事業シミュレーションの作成・説明
  • 支出項目の整理・確認・チェック
  • 金融機関との折衝(審査、申込み、実行、返済計画)

権利調整(立ち退き・近隣対策など)

現状調査・分析・提案まで事業前段階をサポート

  • 権利調整などがある場合の弁護士との連携・サポート・コンサルティング業務
  • 不動産鑑定士・土地家屋調査士と連携した不動産コンサルティング

各種契約書のチェックと立会い

各契約書の原案チェック・修正・合意・契約締結までをサポート

  • 工事請負契約・追加工事契約のチェック
  • 金銭消費賃借契約の申込から締結まで立会い
  • 管理規約、管理委託契約書、賃貸契約書の作成
  • 家賃保証契約などのご説明

税務上の各種コンサルティング

税理士と下記税務に関するコンサルティングを実施

  • 所得税・法人税・事業税・地方税・消費税・固定資産税・都市計画税・不動産取得税
  • 確定申告~各種控除、経費のコンサルティング(償却方法等)や各種税務上の特例の検証

賃貸経営コンサルティングの流れ

01ヒアリング並びに事前調査

初回、お電話またはオンラインでのヒアリングにて、お客様が所有されている土地のことやお悩み、ご希望などを詳しくお聞きします。その上で、お持ちの土地や地域について法令制限があるかどうかなどを含めて現状を把握します。また、テラコーポレーションでこれまでに蓄積されたデータと照らし合わせて、賃貸経営の方向性を絞り込んでいきます。

02対面またはオンラインでのお打ち合わせ

対面またはオンラインなどで打ち合わせを行います。ここでは事業コンセプトを決めるためにどのようなことを検討する必要があるのか、お客様に決めていただくことや、ご家族で話し合いをしていただきたいことなどをお伝えします。また、テラコーポレーションにコンサルティングをご依頼いただいた場合のサポート内容及び費用について説明し、内容についてご理解いただけましたら、具体的な賃貸経営のプラン作りを開始します。

03賃貸経営プランのご提案

事業コンセプトをもとに建築プラン及び収支計画書を作成し説明します。
提案時点での図面などは叩き台ではありますが、数多くの実績を持つコンサルタントチームが、お客様の土地に合わせて最大限の収益をあげられるように考え抜いたプランです。もちろん、提案をご採用いただいた場合でも、お客様のご希望で色やデザイン、間取りを変更することができますので、ご質問がありましたら遠慮なくお聞かせください。

提案内容にご納得いただき、テラコーポレーションのサービスをご利用いただく場合は「賃貸経営コンサルティング契約」を締結していただきます。

04正式ご依頼、コンサルティング開始

※ここから先は「賃貸経営コンサルティング契約」を締結されたお客様専用のサービスです

最終プランを作成するための詳細調査
お客様にご了承いただいた事業コンセプトに改良の余地がないか、最新情報をもとに細部にわたって検討を行い、最終プランを作成します。
実施内容: 現地での詳細なマーケティング調査
提案プランを現地での詳細なマーケティング調査や最新データと照らし合わせて改良し、最終プランを作成します。変更箇所についてはお客様に改めてご確認・ご承認をいただきます。
プラン実現に最適な建設会社を選定しご紹介、見積り取得、コンペ実施代行
プラン通りの建築ができる建設会社をテラコーポレーションが選定して紹介します。条件に適合する会社が複数ある場合や、お客様から選定に含めて欲しい建設会社がある場合には、複数社による提案コンペティションを実施する支援をします。
実施内容: 提案内容・見積り内容の精査
建設会社から提出される見積りを同一基準で公平に比較するために、提案の内容・設備や建具等の仕様・グレードなどをあらかじめ指定して見積りを依頼。さらに見積りに含まれる項目も同一になるよう各社と調整を行った上ですべての見積りを取りまとめます。加えて、それぞれの建設会社の特色や依頼する場合のメリットやデメリットを比較資料としてまとめ、お客様が正しい判断をできるようにサポートします。
建設会社の選定ならびに建築請負契約締結の支援
上記検討に基づいて建設会社を決定し、建築請負契約を締結していただきます。尚、請負契約はお客様と建設会社との間で直接締結していただく必要があるため、テラコーポレーションは契約が問題なく締結できるようにお客様をサポートします。
実施内容: 請負契約書の精査、契約条件の交渉
契約の締結にあたっては、テラコーポレーションが契約書を精査し、お客様が不利な契約内容になってないかを確認します。必要な場合は特約事項を追加することや、不要な項目を削除するなどの交渉をします。
詳細打ち合わせ
建設会社とお客様で行われる打ち合わせにアドバイザーとして同席します。賃貸経営において高い入居率を持続するためにコストをかけるべき優先順位などのノウハウを十分に活用しながら、水廻り設備や内装材のグレード、トータル・コーディネートによるデザインやコンセントの位置に至るまで、一つひとつ丁寧にアドバイスします。
実施内容: 図面での確認
請負契約締結後は詳細を判断しやすい大きな図面で内容を確認します。特に、収納の有効幅やキッチンなどの使い勝手、入居者が暮らしやすい動線になっているか、引越しなどの際に大切な搬入経路の確保や建具の位置に問題はないか、さらには窓の位置やガラスの種類などについても確認します。
実施内容: 電気配線の確認
共用部及び各部屋のコンセントや照明スイッチの位置や数、照明の種類や性能など、電気配線図において適切に計画されているか確認します。
実施内容: 外構プランの策定
外構は外観イメージを大きく左右し、入居率に大きな影響を与えます。全体コンセプトに合わせた外観の実現と、限られた予算内におさめるという二つの課題についてバランスが取れるように策定します。
金融機関のご紹介、融資条件交渉の支援
建設会社が決まり、詳細の打ち合わせが始まると、並行して進められるのが金融機関の選定です。まずは収支計画書を作成して必要な資金を計算し、建築計画に基づき税金や保険などの諸費用まで含めた資金調達を行います。お客様のご状況やお持ちの資産により条件は変わりますが、金融機関により得意とするローンの種類が異なりますので、全体の予算や返済プランを試算した上で、最も好条件で融資をうけられる銀行を選出、決定するためのサポートを行います。
実施内容: 金融機関の選定と交渉
金融機関によって、得意分野と苦手な分野があります。お客様の事業計画や条件に最も合う金融機関を選んだ上で、借入金利の引き下げ等、融資条件の交渉を行う際にお客様をサポートします。
融資実行
最終建築プラン確定後、工事が着工する2週間ほど前に融資を行う金融機関を決定し、金銭消費貸借契約を締結します。
  • 金銭消費貸借契約は、お客様と金融機関との間のご契約となります。
05着工、建築
建設中
完成時

計画通りの建物が完成するようにお客様をサポート

着工からお引き渡しまでの工程と進捗状況のチェックを行い、竣工が遅れないよう工程管理を行います。
また、施工内容に漏れや不備がないか、可能な限りチェックします。

入居者募集の準備

テラコーポレーションでは建設中から物件紹介を行い、入居者を予め募集することをお勧めしています。そのために専属のクリエイターが外観及び室内の3Dパース(完成予想図)を作成します。特に室内の3Dパースはお部屋を探している方への参考プランとして家具を配置して作成します。

建物の受け入れ検査のサポート

お引き渡しの際、事前の施主検査はテラコーポレーションにて厳しく行い、修繕箇所について是正を依頼します。完成後のアフターメンテナンスについても、必要な項目に抜け・漏れがないように確認を行い、きちんとした形でお客様に引き渡しされるようにサポートします。

06完成!賃貸経営スタート

ご要望により、賃貸物件管理業務を承ります

入居者確保支援
お部屋を探す人のほとんどがインターネットで検索して探すようになった現在、以前のように地元の不動産屋と良好な関係を築くだけでは安定した入居者の確保は難しくなっています。そのため、どんなにいい物件を建てても、お部屋を探している人にインターネットの検索で見つけてもらえなければ入居者を集めることは難しくなりました。私たちテラコーポレーションは、インターネット時代の賃貸物件の「魅せ方」のプロとして、確実に入居者を確保できるようお手伝いします。
物件管理
テラコーポレーションの物件管理は、賃貸経営コンサルティングをご利用いただいたオーナー様専用に提供しているサービスです。コンサルティングのアフターサポートの一環として考えているため、通常の管理業務と比べて丁寧で費用対効果が高いサービスを提供しています。