ご相談内容
- 所有しているアパートの老朽化が進み、修繕すると何百万円もかかると言われた。修繕するか、建て直すかどうしたら良いだろうか？
- もし、建て直した場合、今アパートから得ている収入と同じぐらいの収入が確保できるかどうか知りたい。
テラコーポレーションからの提案
修繕か建て直しか？
- 建物の老朽化に関する調査（住宅診断）をした上で、建て直した場合と修繕だけ行った場合、それぞれの今後30年の収支報告書を作成して比較検討することをお勧めしました。
建物について
- 建て直す場合、想定賃料の総額と空室リスクを算出するために市場調査をしっかり行う必要があること、その他には建物の管理コストとメンテナンス費用、建築資金の融資条件などが重要になることをご説明しました。
- 自宅と賃貸の併用住宅を建てる場合は、アフターメンテナンスや保障制度の充実などの理由により大手ハウスメーカーがお勧めですが、建築費が割高に、外観・内装が画一的になりがちな点は注意する必要があることをお伝えしました。
コンサルティングによる成果
- 住宅診断の結果、構造体や各部屋の設備の劣化度合いが判明。その結果を踏まえて長期の収支報告書を作成したところ、建て直すことに決定。
- 現アパート部分の敷地の形状が、当該エリアでの賃貸需要を満たす間取りにしづらいものであることが判明したため、自宅部分も含め全部まとめて建て直すことに決定。魅力的な物件を建てることに成功した結果、同物件は新築時の入居者募集の際、SUUMOエリア別検索件数でランキング１位を記録しています。
- 外観・内装が画一的になるのを防ぐため、エントランスのデザインに外注デザイナーを参画させ、オリジナリティーと高級感を施しました。また、外壁材はハウスメーカーの仕様ではなく、特注品を採用致しました。
- ハウスメーカーとの交渉により施工費を約24％値引。また、金融機関との借入条件の交渉の補助を行った結果、アパートローン20年固定0.71％での借入れに成功。ご自宅部分で約43％使用していらっしゃいますが、毎月40万円の手残りが残る賃貸マンション経営を実現。
お客様の声
豊島区に土地を所有しており、以前は半分を自宅、半分をアパートにしておりました。
自宅部分は10年前に全面リフォームをしていましたが、アパート部分の老朽化が進み、ほとんどの部屋で水廻りなどを全部交換しなければならなくなり、リフォームしようか建て直そうか悩んでTERAさんに相談しました。
今後のことを決めるにあたって、何から考えたら良いか説明を受け「老後のことも考えると、建てなおすなら息子夫婦や娘夫婦に出来れば近くにいて欲しい。」「建て直しても現アパートから得ている家賃収入くらいは欲しい。」など、自分達の希望をお伝えしてどうしたら良いか考えてもらいました。
リフォームした場合、アパートだけ建て直した場合、自宅部分も含め全部まとめて建て直した場合のそれぞれのメリット・デメリットを聞いて、思い切って全部まとめて建て直すことにしました。
全部建て替えるとそれなりの金額になるので、払っていけるか正直不安な気持ちもありましたが、外観やエントランスなどのデザインをとても気に入ったこと、間取りや設備などに工夫とこだわりが感じられたこと、それに相続対策なども考え家族とも話し合い、建て替えを決めました。
建てる前も、建てている間も不安はありましたが、近隣より高めの家賃設定にも関わらず、募集をして直ぐに満室になった時に「TERAさんに頼んで良かった」と一安心しました。建物が出来上がる前に満室になったのは嬉しかったですね。
色々相談に乗っていただいたコンサルタントさん、わがままを聞いていただいたデザイナーさん、細かい要望に応えてくださった設計士さんには本当にお世話になりました。ありがとうございました。
管理もお願いしましたので、これからもよろしくお願いします。
