ご相談内容
- 相続した叔母の家が古いため、リノベーションして貸すことを考えているが、建て直した方が良いならそれもありかなと思っている。ただ、それをどうやって判断したらいいか分からない。
- 自営で直近の決算内容が良くないので、工事費用の融資が受けられるか心配。
テラコーポレーションからの提案
リノベーションについて
- 建物の老朽化が激しく、ご相談者が希望するリノベーションプランの提案とお見積もりを作成したところ、新築した場合の７割を超えるコストがかかることから建て直しをお勧めしました。
- 建設予定地が賃料が低めのエリアであること、将来的に売却する可能性もあること、現時点では相続対策はまだ優先事項ではないことから、建築費を抑えつつ減価償却を多めに出して早い時期により多くの収入を得ることを目的に、工務店建築の木造アパートを建てるご提案を致しました。
工事費用の融資について
- 今回のケースで融資を受けるために重要だと思われるポイントを２つお伝えしました。１つ目は、建築費を可能な限り抑えて収支バランスを上げること、２つ目は、決算内容についてなるべく悪い印象を持たれないようにストーリーを考え、それを金融機関の決済責任者に直接伝えることです。
コンサルティングによる成果
- 工務店と価格交渉を行い、外構デザインやプレゼンボードの作成等は当社が行うという条件でぎりぎりまで下げてもらいました。元々クライアント様は当社と大手ハウスメーカーＳ社とでご検討されていたのですが、同じ木造の準耐火構造で見積もり金額の差が1,500万円（総建築費用の約35％相当）くらいあったそうです。
- 当事業は建築費の３割程度を自己資金でお支払いいただけたのですが、たまたまご自身で営まれている事業を一つ精算されたところでもあり、決算内容が良い状況ではありませんでした。元々ご自営の方は会社員の方に比べ融資が通りにくい傾向にありますが、決算内容が良くないと更に厳しくなります。そこでクライアント様に事業内容をヒアリングした上て、金融機関の決済責任者に業績不振で事業を精算した訳ではないこと、当該事業は建築費を抑えたこともあり、優良物件として多くの収益をあげられることなどを説明して、金利10年固定0.9％の条件で融資を獲得致しました。
お客様の声
元々は叔母が住んでいたところで、叔母に子供がいなかったので私が土地と建物を相続しましたが、1年半くらい放置している状態でした。
私は４人兄弟で、一番叔母と親しかった私が叔母の遺言で相続することになりましたが、叔母の家を壊してアパートを建てることになると他の兄弟が余り良く思わないだろうと思って、始めは元々あった平屋に2階を増築することを考えていました。
たくさん建設会社が加盟しているポータルサイトに問い合わせたのですが、リノベーション希望であることを登録したらどこからも全然連絡が来なくて、唯一連絡があったのがＳ不動産さんとＴＥＲＡさんでしたね。
ＴＥＲＡさんにお会いした時に、「この状態ですと２階を増築するのと新築の２階建てを建てるのと費用が余り変わらないですよ。」と言われ、全部壊して新しくアパートを建てた場合の見積もりを出してもらったのですが、実際Ｓ不動産に出してもらったリノベーションのお見積もりと１千万円ほどの違いしかなくて、それなら新築で建てないと勿体無いと考え直したんです。
自分自身が住まない事と建てる場所を考えると、工務店を使った木造建築でなるべく建築費を抑えて建てるのが良いのではないかとＴＥＲＡさんから提案が有り、私も同じ意見でしたのでその方向で進めることにしました。
一応、各建設会社から再度お見積もりを取ったのですが、やはりＴＥＲＡさんのご提案が価格と内容のバランスが一番良かったので、そのままＴＥＲＡさんにお願いすることになりました。
建築期間中、近隣から工事の騒音などでクレームがあったのですが、施工会社の担当者が話に行っても話がまとまらなかった時に、今後の進め方について赫さんから同様のケースの一般的な事例や判例について話を聞けたことと、話し合いの場にご同席いただけたのはとても助かりました。ありがとうございました。
建物が建ってここからが大事だと思いますので、今後ともよろしくお願い致します。
