ご相談内容
- 祖母からアパートを相続したが、老朽化しているため建て替えを検討。
- 賃貸アパート／マンションが多い地域な上、立地もあまり良くないことから、経営がうまくいくか心配。
- これまでに相談した各建設会社からの提案内容が、実情にあっているのか知りたい。
- 祖母から直接相続した物件を妹と2人で経営すること、費用の一部を母が負担することに関して、法的に問題がないのか知りたい。
テラコーポレーションからの提案
賃貸経営の成否及び他の建設会社からの提案の妥当性について
- 今後の人口減少等を考えると、むやみに建築するのは危険であることをご説明し、さらに競合が激しいエリアであることから、綿密に市場調査を行い、状況を正しく知ることから始めることをご提案しました。
土地や建物の名義の問題について
- 土地がご相談者おひとりの名義でも、建物を共有名義にできること、建物の共同所有者が身内であれば、土地を使用貸借（無料で貸すこと）することも問題ないことをご説明しました。
建設費の贈与や相続税対策について
- お母様は相続時精算課税制度を利用して建設費用の一部を贈与することを考えておられましたが、一度、相続時精算課税制度を選択すると、以後、暦年贈与制度を利用することができなくなるため、お母様にその旨をお伝えした上で、それぞれの制度のメリットデメリットをご説明しました。
コンサルティングによる成果
- 綿密な市場調査を行った結果、他社から提案された1Kメインの物件は供給過多になりつつあり、違う間取りで建築する必要があることが判明。外観に気を使いつつセキュリティにも配慮して、入居者のニーズと住み心地を両立させる賃貸アパートを建築することに成功。
- 他の弊社コンサルティング物件と比べると多少遅いものの、建築後３ヵ月が経過するまでにすべての部屋で入居者が決定。その後も長い期間空室になることもなく堅実に経営。
- 建物を共有名義にすることで将来的に考えられる問題点などを説明。
- 相続時精算課税制度を利用して受け取った財産は相続税の対象となるため、適切な相続税対策(相続税の税率が贈与税の税率を下回る)をしないと逆に損になることを伝えた結果、今回の建築資金についてはお母様の援助を受けず、相続時精算課税制度の利用は見送ることに。
同じような悩みを抱える方へ
建設会社としてハウスメーカーを選ぶと、大量発注による仕入れコスト削減や保証の問題などから、建物や内装、設備や間取りなどがどうしても画一的になってしまいがちです。特に今回の事例のように競合状況が激しく賃貸経営が難しいエリアでは、入居者のニーズを踏まえた明確なコンセプトの策定と、それに伴う差別化を図ることが重要です。しっかりと差別化ポイントをアピールできないと、新築時こそスムーズに入居者が決まっても、新築時の入居者が退去した後は、募集をかけてもなかなか決まらず、家賃を下げることになったり、フリーレントや広告費を余分に支払うことを余儀なくされるなど、賃貸経営はますます厳しくなることが多いです。
入居者が決まらず競合物件と賃料の値下げ合戦になり、築5年未満であるにもかかわらず新築時より20%も賃料が下がってしまったというケースもあります。
今回は差別化のためのきめ細かな注文に柔軟に対応してもらうため、あえて工務店に建築を依頼しました。工務店には、ハウスメーカーに建築を依頼した場合と比べ、任せきりにできるところが少ない反面、使用できる資材や設備の自由度が高いという特徴があります。「知っている工務店も無いし、どの工務店が良いのか分からない」「名前を聞いたことのないところに依頼するのは、漠然と不安がある」「専門知識が無いし、差別化をどのように図ればいいのか迷う」など工務店に直接依頼するのが難しいと感じる方、そういう時こそコンサルティング会社を頼りにしてみてはいかがでしょうか。
